相続した不動産を売るとき、まず何をすべき？
相続によって取得した不動産を売却したい――このような相談は、司法書士の現場で非常に多く寄せられます。しかし、遺産として受け継いだ不動産をすぐに売ることはできません。いくつかの手続きと法的要件をクリアする必要があります。
まず重要なのは「不動産の名義を相続人に変更すること」です。これを「相続登記」と呼びます。
相続不動産を売却するまでの流れ
相続した不動産を売却するには、次のようなステップを踏む必要があります。
① 被相続人の死亡届出と戸籍の取得
死亡届の提出後、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を収集し、相続人を確定します。
② 遺言書の有無を確認
公正証書遺言や自筆証書遺言があれば内容を精査し、それに従って相続を進めます。
③ 遺産分割協議を実施（相続人が複数の場合）
不動産を誰が取得するのかを明確にし、全相続人の署名・押印で合意内容を文書化します。
④ 相続登記の申請
取得者の名義に変更するため、法務局に対して「相続による所有権移転登記」を行います。
⑤ 不動産売却の準備と売買契約
不動産会社に依頼し、査定・売却活動を開始。買主が決まり次第、売買契約を締結します。
相続登記は義務化されています
令和6年4月から「相続登記の義務化」が施行され、正当な理由がなく3年以内に登記をしないと**過料（10万円以下）**が科される可能性があります（不動産登記法第76条の2）。
司法書士試験でも出題可能性が高いため、以下の要件は必ず確認しておきましょう。
- 相続開始から3年以内に申請義務あり
- 正当な理由がある場合は猶予
- 登記義務者が複数いる場合でも個別に責任を問われる
遺産分割が未了でも売れる？共同名義の問題点
遺産分割協議が整っていない不動産は、「法定相続分による共有状態」となります。たとえば相続人が3人いる場合、不動産は3人の共有名義で法務局に登録されます。
この状態で売却するには、共有者全員の合意と署名・押印が必要です。一人でも反対すれば売却は不可能。実務でも「相続人の一人が行方不明」「連絡が取れない」といったケースは珍しくありません。
このような場合には、家庭裁判所での「遺産分割調停」や「不在者財産管理人の選任」が必要になることもあります。
不動産売却にかかる税金と注意点
相続不動産を売却すると、以下のような税金が発生します。
① 譲渡所得税（所得税＋住民税）
不動産の売却益に対して課税されます。取得費が不明な場合、5%しか控除されないこともあるため注意。
② 登録免許税（相続登記・売却登記時）
相続登記の際には0.4％、売却時には2%程度の税がかかります。
③ 印紙税（売買契約書）
不動産の売買価格に応じて課税されます。
④ 相続税（相続時点での評価額による）
不動産の評価額が一定額を超えると、相続税の申告・納付が必要です。
※相続開始から3年以内に売却した場合、**「取得費加算の特例」**が使える可能性があるため、税理士や司法書士との相談が重要です。
司法書士が支援できるポイント
相続不動産の売却には多くの法的手続きが絡みます。司法書士がサポートできるのは以下のような部分です。
- 相続人調査（戸籍収集・法定相続情報一覧図作成）
- 相続登記手続き
- 遺産分割協議書の作成
- 登記識別情報の取得と確認
- 売買登記・名義変更
法務局や税務署、不動産会社など複数の機関とやり取りが発生するため、専門家に相談するのがベストです。
よくある質問（FAQ）
Q1. 遺言がある場合でも相続登記は必要？
→ はい。遺言書に基づく所有権移転登記が必要です。遺言執行者が指定されていれば、その人が手続きを行います。
Q2. 不動産を相続しても住む予定がない場合、どうすべき？
→ 空き家のまま放置すると、管理責任や固定資産税がかかります。早めに売却や賃貸活用を検討しましょう。
Q3. 相続人が外国に住んでいるときは？
→ 在外証明書や印鑑証明に代わる宣誓供述書などが必要になります。現地の日本領事館で取得可能です。
司法書士試験で問われやすい論点まとめ
試験対策としては、以下の点が問われやすくなっています。
- 不動産登記法における相続登記の手続きと添付書類
- 民法における遺産分割協議の効力
- 所有権移転登記の登記原因の表記方法
- 共有物の処分に関する民法第251条
- 不在者財産管理制度・失踪宣告との関連性
特に記述式では、「相続人が複数いるケースでの登記の記載」や「遺産分割協議書に基づく登記記載の方法」がよく出題される傾向があります。
体験談：相続不動産の売却に失敗しないために
「父の死後、実家を相続しましたが、兄弟で話がまとまらず1年以上放置。結局、空き家になって固定資産税ばかり払う羽目に。司法書士に相談して登記と分割協議をスムーズに終え、やっと売却できました。」
（50代女性／東京都）
このような声は非常に多く、「早めの相談」が成功のカギとなります。
まとめ：相続不動産を売却するなら、まず司法書士に相談を！
相続した不動産を売るためには、登記手続き・遺産分割・税務対応と、複雑な法的処理が必要です。感情のもつれや知識不足がトラブルの火種になりやすいため、専門家のサポートは不可欠です。
司法書士は、相続登記の専門家として最前線で支援が可能です。売却を検討している段階でも、まずは相談してみましょう。それが最も安全で確実な第一歩です。
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