土地の登記実務において、「農地法の許可」は避けて通れない重要なテーマです。とくに農地の売買や転用に関連する登記申請では、農地法上の許可がないと申請自体が却下されてしまうことも。
また、司法書士試験でもこの「農地法の許可と登記の関係」は頻出分野です。許可が必要となる場面、許可がない場合の契約の効力、登記申請に必要な書類など、正確な知識が求められます。
この記事では、農地法と登記の関係を司法書士試験対策の観点から、分かりやすく・実務的に解説していきます。
農地法とは？簡単におさらい
農地法は、「農地の利用を制限する法律」で、農地の保護・有効活用・投機的売買の防止を目的としています。
農地法の対象になるのは、田・畑などの耕作地です。これは「登記簿上の地目」ではなく、**実際の利用状況（現況）**によって判断されます。
農地の権利移動・転用には許可が必要
農地を売買・貸借・転用する場合には、農地法の許可が必要です。登記とは直接関係なさそうに見えても、実は深く結びついています。
許可が必要な農地法の条文
- 第3条許可：農業目的の売買・貸借
- 例：農地を農業者に貸す・売る
- 第4条許可：自己の農地を農地以外に転用
- 例：自分の畑を駐車場にする
- 第5条許可：転用目的で農地を他人に売却・賃貸
- 例：農地を住宅建設用地として売る
許可がないと登記できない？
【結論】許可がなければ登記はできない
農地法の許可が必要な場合、その許可を得なければ、所有権移転登記や地目変更登記をすることはできません。
法務局では、登記申請の際に許可書または受理証明書の添付を求められます。これが添付されていない場合、登記官は「却下」または「補正」を命じることになります。
登記手続で求められる添付書類
農地の登記に関して、次のような書類が必要です。
所有権移転登記（農地の売買）
- 農地法3条 or 5条の許可書（または受理証明書）
- 登記原因証明情報（売買契約書など）
- 印鑑証明書 など
地目変更登記（農地→宅地）
- 農地法4条 or 5条の許可書
- 利用開始証明（写真や配置図など）
許可がなければ契約も無効になる？
はい。これは司法書士試験でも重要な論点です。
農地法に違反した契約は「無効」となる（民法上の無効）
農地法は「強行法規」であるため、これに違反してなされた売買契約や賃貸借契約は当然に無効とされます。
たとえば…
農地を無許可で売買した場合：
- 契約自体が無効
- 所有権は移転しない
- 登記もできない
登記申請のタイミングと許可の取得
許可が下りる前に登記申請はできない
「契約後に許可を申請すればいい」と考える人も多いですが、登記申請は許可取得後に行う必要があります。
また、契約内容に「農地法の許可を停止条件とする条項」を設けることで、許可が下りなかった場合のリスク回避も可能です。
司法書士試験で狙われやすい論点
1．地目が「宅地」でも現況が農地なら許可が必要
→ 登記簿上の地目ではなく、現況優先で農地法の適用が判断されます。
2．無許可契約の効力
→ 強行法規に違反した契約は当然無効
3．地目変更と農地法
→ 許可→造成→利用開始→地目変更登記という順番が大切
よくある質問（FAQ）
Q：地目が「畑」ですが、草が生えているだけ。農地法の許可は必要ですか？
A：現地の状況によります。たとえ耕作していなくても、「耕作可能な状態」とみなされることが多く、農地と判断される可能性があります。
Q：農地の売買契約書に農地法の許可がないと無効と書かれていないと無効にはならない？
A：農地法は強行法規のため、記載がなくても無許可契約は無効です。
Q：許可書を添付しないで登記申請を出したらどうなる？
A：登記官から補正が命じられます。補正しなければ却下となります。
実務における失敗事例
ある不動産会社が、地目が「宅地」となっている土地を仕入れ、登記申請を進めたところ、現況が「畑」と判断され、農業委員会の許可が下りなかったため、契約は無効となり損害賠償請求を受けたという事例があります。
→ 登記簿だけでなく、現況を必ず確認することが重要です。
まとめ：農地法の許可と登記の関係を押さえよう！
- 農地法の許可がなければ登記はできない
- 無許可契約は「無効」とされる
- 登記申請には許可書または受理証明書が必要
- 地目でなく「現況」で農地かどうかが判断される
- 試験では「許可の要否」「契約の効力」「登記申請の可否」が狙われる
農地法の許可と登記の関係は、単に条文を覚えるだけでは対応できません。具体的な事例や登記の流れ、行政手続きとの関係性まで含めて理解することが合格への近道です。