土地を取り扱うとき、「地目は何か？」「農地法の許可は必要か？」という確認は非常に重要です。特に司法書士試験では、農地法と地目の関係が頻繁に問われます。
この記事では、農地法の基本から、地目との関係、登記実務や試験対策まで、図解なしでも理解できるように丁寧に解説します。
地目とは？登記簿に記載される土地の用途区分
不動産登記簿には、その土地がどのような用途で使われているかを示す「地目（ちもく）」が記載されています。
登記簿上の地目の種類
地目は法務省令で23種類に分類されており、主なものとして以下があります。
- 田（稲作を行う土地）
- 畑（その他の農作物を栽培する土地）
- 宅地（建物の敷地）
- 山林、雑種地、原野など
司法書士としては、「地目＝農地（田・畑）」であれば農地法の制限がかかる可能性があると意識しておくことが大切です。
農地法とは？農地取引を制限するための法律
農地法は、昭和27年に制定された法律で、目的は以下の通りです。
農地の乱開発・投機的売買を防止し、農地の適正な利用を守ること
そのため、農地を他人に売ったり、農地以外の用途に使うには、原則として農地法による「許可」が必要です。
地目が農地ならすぐ農地法の許可が必要？
ここで注意したいのが「地目」と「農地法」の判断基準の違いです。
登記簿の地目＝形式的判断
→ 登記簿に記載されている地目（田・畑）に基づく分類
農地法の適用＝実質的判断
→ 実際に耕作されているか？利用実態で判断
つまり、地目が農地であっても実際に耕作されていなければ農地法が適用されない可能性があり、逆に地目が宅地や雑種地であっても、現況で耕作されていれば農地法の適用を受けることがあるのです。
農地法の条文別にみる規制内容
農地に関する法律上の制限には、以下の3つの条文が登記実務・司法書士試験で特に重要です。
第3条：農地の売買・貸借（農業目的）
例：農地を農業を行う人に貸す・売る
→ 農地法第3条の許可が必要（農業委員会または知事）
第4条：自己の農地を転用（駐車場にするなど）
例：自分の畑を駐車場にしたい
→ 農地法第4条の許可が必要
第5条：他人への転用目的の売買・貸借
例：農地を住宅建設用に売る
→ 農地法第5条の許可が必要
これらの許可がなければ、契約自体が「無効」とされる場合があります。
実務で注意すべき！農地法と登記申請の関係
司法書士として登記を担当する場合、農地の売買や地目変更に際しては、以下の点に特に注意しましょう。
1. 農地の売買・貸借には許可書が必要
登記申請の際、添付書類として「農地法の許可書」または「受理証明書」が必要になります。これがなければ登記官は申請を受け付けません。
2. 地目変更登記の要件
農地から宅地に変更するには、農地法の許可→造成工事→宅地としての使用開始を経て、初めて「宅地」への地目変更登記が可能になります。
農地法の許可を得る前に登記を行うことはできません。
司法書士試験での出題ポイント
司法書士試験では、「登記簿上の地目と現況が異なる場合の法的扱い」がよく問われます。
押さえるべきポイント
- 地目と農地法の適用は一致しないことがある
- 農地法に違反した契約は「無効」となる（強行規定）
- 地目変更登記には「使用開始」が要件となる
- 記述式では、「許可の要否」「契約の有効性」「登記申請の可否」が頻出
記憶するだけでなく、「事例から判断できる力」が求められます。
よくある質問（FAQ）
Q：地目が「畑」なのに耕作されていない土地、農地法の適用は？
A：現況で耕作していない場合、農地ではないと判断されることがあります。ただし、雑草が生えていても「耕作の意思」が見られれば農地とされるケースもあるため、判断は農業委員会に委ねられます。
Q：登記簿上の地目が「宅地」でも耕作していたら農地法の許可が必要？
A：はい。現況が耕作であれば農地とみなされ、農地法の許可が必要です。
Q：農地の売買契約を先に締結し、その後に農地法の許可を申請するのはアリ？
A：許可を停止条件とする契約であれば可能です。ただし、許可が得られなければ契約は無効です。
実務での失敗談と体験談
実務では「農地法の許可が不要だと思っていたら、登記できなかった」「造成前に地目変更登記を申請して却下された」といった失敗談がよくあります。
ある司法書士補助者は、依頼人が「田んぼは何年も使っていないから宅地扱いでいいよ」と言ったのを鵜呑みにして登記準備を進めたところ、農業委員会の判断で「農地」とされ、申請が却下されたという経験をしています。
まとめ｜農地法と地目を正しく理解しよう
- 登記簿の地目だけで判断せず、現況も重視する
- 農地の売買・転用には農地法の許可が必須
- 地目変更登記には、許可→造成→利用開始の流れが必要
- 司法書士試験では、「地目と農地法の関係性」「許可の有無」「登記の可否」などが問われる
土地取引や登記は、一見シンプルに見えても、法的制限が多く注意が必要です。とくに農地法と地目の関係は、実務と試験の両方で必ず押さえておきたい重要テーマです。