不動産登記法の学習を進める中で、避けて通れないのが「請求権」との関係です。登記はあくまで“物権変動の公示手段”であり、単独では権利変動を生じさせるものではありません。一方、登記を請求するには、何らかの「法的根拠」が必要となり、それが「請求権」となります。
司法書士試験では、「登記請求権の存在があるかどうか」「登記請求権がいつ発生するか」「誰に対してどのように請求できるか」といった点が、択一・記述ともに頻繁に問われます。
この記事では、不動産登記と請求権の関係を民法・不動産登記法の両面から深掘りし、司法書士試験で合格を勝ち取るための知識を整理して解説します。
不動産登記とは？｜請求権との関係性の前提知識
不動産登記とは、不動産に関する物権の得喪・変更について、登記記録に記載して公示する制度です。登記制度があることで、不動産の権利関係が明確化され、取引の安全が確保されます。
重要な前提：「登記は請求によってされる」
不動産登記は、自動的にされるものではなく、原則として権利者が申請しなければなりません。つまり、「登記を請求する権利＝登記請求権」がないと、登記の申請そのものができないのです。
そのため、「登記請求権があるか？」という視点は、司法書士試験において最も重要な論点の一つとなります。
登記請求権の発生根拠：債権と物権の二重構造
登記請求権の発生根拠を理解するには、まず「債権的請求権」と「物権変動」という二つの側面を分けて考える必要があります。
売買契約と登記請求
たとえば、AがBに土地を売却する契約をしたとしましょう。この契約の時点で、BはAに対して「土地を引き渡してほしい」「所有権を移転してほしい」と主張する権利を持ちます。これが「債権的登記請求権」です。
この債権に基づき、所有権を移転する意思表示がされ、当事者間で「物権変動（所有権移転）」が生じます。しかし、その変動を第三者に主張するためには「登記」が必要になります。
つまり、登記請求権は「債権に基づいて発生し」「物権変動を実現させる手段」と言えるのです。
請求権が認められる主な法的根拠
司法書士試験に出題される場面では、次のような場面で登記請求権の存在が問われます。
1. 契約（売買・贈与・交換など）
契約に基づく登記請求権は、最も基本的かつ頻出の論点です。たとえば、売買契約に基づいて所有権を移転する場合、買主は売主に対して「所有権移転登記を請求する権利」を有します。
- ポイント：契約が有効に成立しているか（意思能力・意思表示など）
- 契約不成立の場合は、登記請求権も発生しない
2. 判決による権利取得
判決によって物権が取得された場合も、その判決を根拠として登記請求が可能です。たとえば、所有権確認訴訟で勝訴した場合は、登記義務者に代わって判決による単独申請が可能です（不動産登記法第63条）。
3. 相続・遺産分割
被相続人が死亡し、その不動産を相続した場合、相続人は所有権移転登記を請求できます。また、遺産分割協議により特定の不動産を取得した者も同様に登記請求権を持ちます。
4. 登記原因の消滅（解除・取消し・合意解除）
契約が解除された場合、その効力を登記に反映させるためには、抹消登記請求が必要となります。この場合、登記請求権は「消滅原因に基づく請求」として発生します。
試験に出る！典型的な登記請求の論点と落とし穴
1. 所有権移転登記請求の前提条件
試験では、契約だけで登記請求できるのか、それとも何か追加的な要件（例えば代金支払いなど）が必要なのか、が問われることがあります。
たとえば、停止条件付き売買契約であれば、条件が成就していない段階では登記請求権はまだ発生していません。
2. 同時履行の抗弁
売買契約で買主が代金を支払っていない場合、売主が「登記はしない」と拒絶することができます（民法533条）。これが「同時履行の抗弁権」であり、登記請求に対する有力な反論です。
→ この場面では「請求権が存在するが、抗弁によって阻止されている」という構造を理解しておく必要があります。
3. 二重譲渡と登記請求
AがBに土地を売却し、さらにCにも二重譲渡した場合、登記請求権の帰属が争点となります。原則として、登記を備えた者（C）が物権取得者とされるため、Bは登記請求権を失うことになります。
ここでは「登記を備えた者が勝つ」という不動産登記法と物権変動の連動が試されます。
よくある質問（FAQ）
Q1. 登記請求権は物権的請求権ですか？それとも債権的請求権ですか？
A. 契約に基づく登記請求は「債権的請求権」です。ただし、相続などの場合には「物権的請求権」が認められることもあります。
Q2. 登記請求権はいつ消滅しますか？
A. 時効や登記原因の消滅によって消滅する可能性があります。また、債権に基づく場合は消滅時効（原則10年）に注意が必要です。
Q3. 抵当権の登記も請求できますか？
A. 抵当権設定契約に基づいて、登記請求は可能です。この場合も契約（債権）に基づく登記請求となります。
まとめ：登記請求権の理解が登記実務と試験突破のカギ！
不動産登記と請求権の関係は、司法書士試験の中心テーマであるだけでなく、実務においても極めて重要な知識です。登記は一見、手続き的な作業に見えますが、その背後には必ず「権利の発生・変動・消滅」があり、請求権の有無がそれを支えています。
この記事で押さえておくべきポイントは以下の通りです。
- 登記は請求に基づいてされるものであり、単独では実現しない
- 登記請求権は契約・判決・相続・合意解除など多様な根拠で発生する
- 登記請求には条件・抗弁・登記原因の有効性が大きく影響する
- 試験では、請求権の有無だけでなく「請求できるか否か」まで問われる
試験対策としては、判例・条文の知識に加えて、実際にどのような場面で請求できるのかを具体的に理解しておくことが重要です。
次回の記事では、「登記請求訴訟の構造」と「当事者適格の判断基準」について詳しく解説します。引き続きチェックして、合格に向けた知識を積み上げましょう！