不動産の賃借人は、長年その物件を使い続けていれば、やがて自分のものとして「取得時効」により所有権を取得できるのか――この疑問は、民法における所有権の取得と占有の本質を問う、司法書士試験でも頻出の重要テーマです。
この記事では、民法の取得時効の要件と「自主占有か他主占有か」の判断基準、さらには具体的な判例や実務に即した事例を通じて、不動産賃貸者による取得時効の可否を深掘りします。
取得時効とは？
民法第162条に定められている「取得時効」とは、他人の物であっても一定期間にわたり平穏・公然・継続して所有の意思を持って占有した場合、その物の所有権を取得できるという制度です。
取得時効の成立要件（民法162条）
- 自主占有であること（所有の意思を持って占有）
- 平穏・公然・継続した占有
- 占有期間：20年間（善意・無過失であれば10年間）
この中で、特に試験で問われやすく、かつ判断が難しいのが「自主占有かどうか」という点です。
賃借人の占有は取得時効に該当するか？
原則：賃借人は「他主占有」にあたり、取得時効はできない
不動産賃貸者、つまり賃借人は、賃貸借契約に基づいてその物件を使用しています。このような占有は「他人のためにする占有（他主占有）」に該当し、民法上の取得時効の対象とはなりません（民法181条）。
たとえば、マンションの一室を賃借して10年、20年と住み続けていても、それが賃貸人の承諾に基づく占有である限り、所有権を取得することはありません。
例外：他主占有から自主占有へと転化する場合
民法185条の規定
民法185条では、**「占有の性質は意思表示によって変更できる」**とされています。つまり、もともと他主占有だった場合でも、賃貸人に対して明確に「今後は所有の意思でこの物件を占有する」と表明すれば、自主占有へと転換することが可能です。
自主占有への転換に必要な要素
- 占有の開始時は他主占有であることを前提としつつ…
- 所有の意思への変更が、外形的・客観的に明確であること
- 相手方（賃貸人）に対してその意思を通知し、認識させていること
- その後も継続して占有していること
この転換が認められれば、そこから新たに10年または20年占有すれば、取得時効が成立する可能性が出てきます。
判例に学ぶ：自主占有と認められるかの実例
最高裁昭和42年4月20日判決
この判例では、賃借人が「この土地は自分のものだ」と主張し続けたケースについて、最高裁は次のように述べています。
占有の性質の変更には、従前の所有者に対して明確な意思表示がなされている必要がある。
つまり、「心の中で所有のつもりだった」「契約が終わったから自分のものだと思った」というような内心の意思だけでは自主占有とは認められないということです。
この判例は、民法185条の解釈において非常に重要であり、司法書士試験でも繰り返し登場しています。
自主占有と判断されるための具体的な行動とは？
自主占有が認められるには、「所有の意思」があることを外部に明確に示す行動が必要です。以下は代表的な例です。
自主占有と判断されやすい行動例
- 内容証明などで賃貸人に対し「本物件は自己の所有である」と通知する
- 所有権に基づく登記請求訴訟を起こす
- 建物を自己名義で登記しようとする（ただし実際には困難）
- 近隣住民に対し「この土地は自分のものである」と言いふらす
- 固定資産税を自己名義で支払い続けている
- 建物の増改築や修繕を自費で行い、賃貸人に報告していない
こうした行動を一貫してとり、賃貸人がそれを知りつつ異議を唱えなかったような場合には、自主占有として認められる余地が出てきます。
注意：税金の支払いだけでは足りない
不動産の固定資産税を支払っているという点だけでは、「所有の意思を外形的に示している」とまではいえません。他の要素と総合的に判断されます。
試験対策のポイント
司法書士試験では、「自主占有」の解釈は民法だけでなく、民事訴訟法や不動産登記法との連携も意識されます。以下のような対策を講じましょう。
1．民法162条・181条・185条を正確に理解
それぞれの条文の趣旨、要件、効果を条文番号とセットで記憶する。
2．判例の要旨は「事実」と「結論」を分けて押さえる
特に「昭和42年判決」は、事案→主張→結論という形で整理しておくと、論述式でも対応可能。
3．事例問題では「占有開始の性質」と「転化の有無」に注目
時効が成立するかどうかを問う問題では、「最初の占有がどういうものであったか」「その後、占有の性質が変化したか」がポイントです。
実務経験から見た誤解とアドバイス
私は不動産仲介業の現場で、賃借人や借地人から「もう20年以上ここに住んでるんだから、自分のものだよね？」という質問を受けることがあります。
しかし、法律上は**「使っている期間の長さ」だけでは何の権利も発生しません**。契約に基づく他主占有である限り、所有権を得ることはできないのです。
そのため、賃貸関係や借地関係でトラブルになりそうな場合には、司法書士や弁護士などの専門家に早めに相談することが重要です。
よくある質問（FAQ）
Q. 賃貸借契約が終了した後も黙って住み続ければ取得できる？
A. 自主占有と判断されるには、賃貸人への明確な所有意思の通知が必要です。単に黙って住み続けていても、時効取得は成立しません。
Q. 親族から無償で借りた土地でも取得時効できる？
A. 無償使用も他主占有にあたります。自主占有への転換が明確に認められない限り、取得時効の成立は困難です。
Q. 相続で所有者が変わったら取得時効できる？
A. 所有者が変わっても、占有の性質が他主占有のままならば取得時効はできません。新所有者への明確な意思表示が必要です。
まとめ
- 賃借人の占有は「他主占有」であり、原則として取得時効は認められない。
- ただし、民法185条に基づいて所有の意思を明確に表明すれば、自主占有への転換が可能。
- 判例（昭和42年）では、外形的な行動と相手方への明確な通知が重視されている。
- 試験対策では条文と判例のリンクを意識し、事例分析力を養うことが重要。
不動産の取得時効は民法の根幹に関わるテーマであり、司法書士試験でも出題頻度が高い重要論点です。ぜひ本記事を何度も読み返し、合格に向けた知識の定着に役立ててください。