そもそも中間省略って何？不動産の売買と登記の基本をわかりやすく解説

不動産取引において「中間省略登記」という言葉を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。かつて広く行われていたこの登記手法は、現在では原則として認められていません。しかし、その考え方や実務への影響、そして司法書士試験における出題ポイントとしては今もなお重要なテーマの一つです。

この記事では、「中間省略とは何か？」という基本から、その仕組み・違法性・合法的な代替手段・判例・試験対策まで、徹底的に解説します。

中間省略とは？用語の意味と背景

中間省略とは、不動産の売買において、実際には存在した中間の売買（中間者）を登記手続において“飛ばして”省略することを指します。

たとえば、以下のようなケースです。

これが「中間省略登記」です。

中間者であるBが登記を受けずにそのままCに転売することで、以下のメリットを得られるとされていました。

登記制度は、誰が所有者なのかを正確に公示することで、不動産取引の安全性を確保するものです。中間者が登記を経ないことで、登記記録の連続性が断たれ、第三者にとって不明確となるため、原則として中間省略登記は違法・無効とされています。

法務省の登記実務に関する解釈をまとめた『登記研究』においても、中間省略登記は「登記名義人となる正当な実体的権利関係が存在しない限り、登記はできない」とされ、否定的な立場が一貫しています。

近年は、中間省略登記そのものは否定されているものの、実質的に中間登記を省略するための合法的手法が実務では用いられています。

この方法は「本人名義売買」とも呼ばれ、一定の条件を満たせば合法です。

かつては実務上、「スムーズに取引を進めるため」として中間省略が当たり前のように行われていた時代がありました。しかし現在では、法務局の審査が厳格になり、登記手続きの正確性・透明性が重視されています。

そのため、登記手続を依頼される司法書士が「中間者が存在することを確認しながらも、適法に処理できる構成をとる」ことが重要です。

Q1. 中間省略登記は絶対に違法？
A. 原則として違法ですが、「本人名義売買」など、実体と登記が一致する構成をとれば合法となるケースもあります。

Q2. 所有権移転登記を直接A→Cにしたら罰則はある？
A. 登記官に却下される可能性が高く、無理に実行した場合には、登記の更正や取り消しを求められる可能性もあります。

Q3. 司法書士は中間省略の相談を受けたらどうすれば？
A. 原則的な違法性を説明したうえで、適法な手法（本人名義売買など）を提案し、適正な登記を実現することが求められます。

中間省略登記は、かつては実務上多く用いられましたが、現在では法制度や登記実務の厳格化により、原則として認められていません。

しかし、その代替手段としての「本人名義売買」や「条件付契約」などを理解しておくことは、司法書士としての職能においても非常に重要です。

司法書士試験では、「中間省略登記はできるか？」という問いに対して、単なる知識ではなく、「なぜそうなるのか」「どうすれば合法にできるか」を論理的に説明できる力が求められます。

今のうちから中間省略の背景と現在の実務対応をしっかり押さえておきましょう。

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